ปรับปรุงบ้านเพื่อปล่อยเช่า คุ้มหรือไม่? ดูอย่างไร?
บางครอบครัวที่มีบ้านหรืออสังหาฯในครอบครองมากกว่า 1 หลัง มักจะมีคำถามเข้ามาในหัวอยู่เนือง ๆ ว่า "ควรนำบ้านที่มีอยู่มาปรับปรุงเพื่อปล่อยเช่าหรือไม่" ZmyHome เลยมีคำแนะนำที่น่าจะเป็นประโยชน์กับคนอื่นที่สนใจจะรีโนเวทบ้านให้เช่าเหมือนกัน ซึ่งการรีโนเวทบ้านให้เช่าจะคุ้มหรือไม่คุ้ม ควรพิจารณาอย่างไร? ให้ดูตามลำด้บดังนี้ได้เลยนะครับ
1. ใครจะเป็นคนเช่าหลังจากรีโนเวทเสร็จ? ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ และการแข่งขันของตลาด
เมื่อจะลงทุนปรับปรุงบ้านให้เช่า สิ่งแรกที่ต้องรู้คือหลังจากรีโนเวทแล้ว เราจะได้ค่าเช่าเท่าไหร่ ซึ่งจำเป็นต้องรู้กลุ่มคนที่จะมาเช่า
หากเจ้าของบ้านมองว่าบ้านของคุณอยู่ในทำเลดี ก็ควรต้องมองให้ออกว่าคนเช่าจะเป็นใคร และเค้าต้องการอะไรบ้างครับ
อีกทางคือ ลองสอบถามนายหน้าที่ชำนาญในพื้นที่ ขอความรู้ว่าผู้ที่มีโอกาสจะเช่าทรัพย์ของเราเป็นใคร มีงบประมาณเท่าไหร่ครับ
2. ดูค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงให้สอดคล้องกับกลุ่มคนที่จะมาเช่า
การปล่อยเช่าบ้าน ลูกค้าบางกลุ่มต้องการเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ส่วนลูกค้าบางกลุ่มต้องการบ้านเปล่า (เช่นกลุ่มลูกค้าที่เช่าไปทำ Home Office หรือชาวต่างชาติที่เป็นครอบครัว และต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ บางกลุ่มจะมีเฟอร์นิเจอร์เป็นของตัวเอง แต่เทียบแล้วน่าจะไม่ถึง 5% ของตลาดทั้งหมด)
การปรับปรุงบ้าน ควรให้มีมาตรฐานดีกว่าคู่แข่งในตลาดที่จับกลุ่มลูกค้าเดียวกัน เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการผู้เช่าไม่ได้ เพราะในประเทศไทย มีบ้านปล่อยเช่าและคอนโดปล่อยเช่าค่อนข้างมาก บ้านที่เตรียมพร้อมมาค่อนข้างดี จะมีความได้เปรียบเมื่อคนเช่าเปรียบเทียบ และต่อรองราคา
คุณภาพดีนั้นไม่ใช่การตกแต่งหรูหรา (อาจจะปรับปรุงให้เรียบร้อยและปล่อยเช่าแบบบ้านเปล่าก่อนก็ได้) แต่หมายถึงให้วัสดุพื้นฐานในบ้านใช้งานได้ดี ดูแลรักษาง่าย ไม่ก่อให้เกิดปัญหาปวดหัวกับผู้เช่า และผู้ให้เช่า
หากตลาดที่จะปล่อยเช่า จำเป็นต้องจัดให้มีเฟอร์นิเจอร์ ให้ดูตลาดผู้เช่า หากบ้านที่จะปล่อยเช่าน่าจะปล่อยเช่าอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 30,000 บาท การตกแต่งให้เน้นที่การใช้งานได้ดี ไม่ต้องเน้นความหรูหรา (แต่ยังต้องทำให้ดีกว่าคู่แข่งในตลาดเสมอ) เพราะผู้เช่ามักจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง และการลงทุนสูงอาจไม่คุ้มค่า
ส่วนบ้านที่จะปล่อยเช่าอยู่ในกลุ่มตลาดบน เช่น มีค่าเช่า 40,000-250,000 บาทขึ้นไป การตกแต่งนอกจากเน้นความคงทนแล้ว อาจต้องมีการเพิ่มความหรูหราขึ้น เพื่อให้เกิดความประทับใจต่อผู้เช่า
ทั้งนี้ทั้งนั้น ควรปรึกษานายหน้าที่ชำนาญในพื้นที่ โดยอาจจะขอดูตัวอย่างการตกแต่งจากบ้านที่ปล่อยเช่าสำเร็จ
3. เปรียบเทียบค่าเช่าที่จะได้รับกับเงินลงทุน
ทีนี้มาถึงการวิเคราะห์ที่จะลงทุนปล่อยเช่า เจ้าของบ้านต้องนำ "ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ ในระยะเวลา 2 ปี หรือ 3 ปี” เทียบกับ “เงินลงทุนในการปรับปรุง”
โดยหากค่าเช่าที่จะได้รับภายในระยะเวลา 2 ปี หรือ 3 ปี สามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการตกแต่งได้ ก็ถือว่าน่าลงทุน เนื่องจากเครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ จะมีอายุการใช้งาน 5-10 ปี ก็เรียกได้ว่า การลงทุนนี้น่าจะช่วยสร้างกำไรให้กับเงินที่จะต้องลงทุนเพิ่มของเจ้าของบ้าน
ทั้งนี้ทั้งนั้น เจ้าของจะต้องรู้ด้วยว่า ค่าเช่าที่จะได้รับนี้ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าซ่อมแซมครับ
สรุปก็คือ สิ่งสำคัญที่สุดที่จะพิจารณาปรับปรุงบ้านให้เช่า คือ การเข้าใจตลาดผู้เช่า หลังจากที่ปรับปรุงบ้านเสร็จ เพราะเป็นสิ่งที่กำหนดรายได้ที่จะได้รับ เงินลงทุน ภาระงาน และความเสี่ยงอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้น (เช่น การอยู่อาศัยแบบไม่ดูแล และทำบ้านพัง) อย่างไรก็ดี ถ้าบ้านอยู่ในทำเลที่ดี และมีความต้องการจากกลุ่มคนเช่าที่มีคุณภาพ และตลาดไม่ได้มีการแข่งขันสูงเกินไป การตกแต่งบ้านให้เช่า ก็เป็นธุรกิจที่ไม่หนักเกินไป ที่จะสร้างรายได้เสริมให้กับเจ้าของบ้านครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : ณัฐพล ZmyHome
1. ใครจะเป็นคนเช่าหลังจากรีโนเวทเสร็จ? ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ และการแข่งขันของตลาด
เมื่อจะลงทุนปรับปรุงบ้านให้เช่า สิ่งแรกที่ต้องรู้คือหลังจากรีโนเวทแล้ว เราจะได้ค่าเช่าเท่าไหร่ ซึ่งจำเป็นต้องรู้กลุ่มคนที่จะมาเช่า
หากเจ้าของบ้านมองว่าบ้านของคุณอยู่ในทำเลดี ก็ควรต้องมองให้ออกว่าคนเช่าจะเป็นใคร และเค้าต้องการอะไรบ้างครับ
- ใกล้มหาลัย คนเช่าเป็นนักศึกษา ค่าเช่าก็มักจะจำกัด และมักจะต้องแบ่งค่าเช่าห้องกัน
- ใกล้อาคารสำนักงาน อาจได้เจ้าหน้าที่หน่วยงาน ซึ่งอาจจะมีงบการเช่า 15,000-30,000 บาท
- อยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ สถานทูต หากสภาพแวดล้อมดี อาจมีครอบครัวชาวต่างชาติ
อีกทางคือ ลองสอบถามนายหน้าที่ชำนาญในพื้นที่ ขอความรู้ว่าผู้ที่มีโอกาสจะเช่าทรัพย์ของเราเป็นใคร มีงบประมาณเท่าไหร่ครับ
2. ดูค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงให้สอดคล้องกับกลุ่มคนที่จะมาเช่า
การปล่อยเช่าบ้าน ลูกค้าบางกลุ่มต้องการเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ส่วนลูกค้าบางกลุ่มต้องการบ้านเปล่า (เช่นกลุ่มลูกค้าที่เช่าไปทำ Home Office หรือชาวต่างชาติที่เป็นครอบครัว และต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ บางกลุ่มจะมีเฟอร์นิเจอร์เป็นของตัวเอง แต่เทียบแล้วน่าจะไม่ถึง 5% ของตลาดทั้งหมด)
การปรับปรุงบ้าน ควรให้มีมาตรฐานดีกว่าคู่แข่งในตลาดที่จับกลุ่มลูกค้าเดียวกัน เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการผู้เช่าไม่ได้ เพราะในประเทศไทย มีบ้านปล่อยเช่าและคอนโดปล่อยเช่าค่อนข้างมาก บ้านที่เตรียมพร้อมมาค่อนข้างดี จะมีความได้เปรียบเมื่อคนเช่าเปรียบเทียบ และต่อรองราคา
คุณภาพดีนั้นไม่ใช่การตกแต่งหรูหรา (อาจจะปรับปรุงให้เรียบร้อยและปล่อยเช่าแบบบ้านเปล่าก่อนก็ได้) แต่หมายถึงให้วัสดุพื้นฐานในบ้านใช้งานได้ดี ดูแลรักษาง่าย ไม่ก่อให้เกิดปัญหาปวดหัวกับผู้เช่า และผู้ให้เช่า
หากตลาดที่จะปล่อยเช่า จำเป็นต้องจัดให้มีเฟอร์นิเจอร์ ให้ดูตลาดผู้เช่า หากบ้านที่จะปล่อยเช่าน่าจะปล่อยเช่าอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 30,000 บาท การตกแต่งให้เน้นที่การใช้งานได้ดี ไม่ต้องเน้นความหรูหรา (แต่ยังต้องทำให้ดีกว่าคู่แข่งในตลาดเสมอ) เพราะผู้เช่ามักจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง และการลงทุนสูงอาจไม่คุ้มค่า
ส่วนบ้านที่จะปล่อยเช่าอยู่ในกลุ่มตลาดบน เช่น มีค่าเช่า 40,000-250,000 บาทขึ้นไป การตกแต่งนอกจากเน้นความคงทนแล้ว อาจต้องมีการเพิ่มความหรูหราขึ้น เพื่อให้เกิดความประทับใจต่อผู้เช่า
ทั้งนี้ทั้งนั้น ควรปรึกษานายหน้าที่ชำนาญในพื้นที่ โดยอาจจะขอดูตัวอย่างการตกแต่งจากบ้านที่ปล่อยเช่าสำเร็จ
3. เปรียบเทียบค่าเช่าที่จะได้รับกับเงินลงทุน
ทีนี้มาถึงการวิเคราะห์ที่จะลงทุนปล่อยเช่า เจ้าของบ้านต้องนำ "ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ ในระยะเวลา 2 ปี หรือ 3 ปี” เทียบกับ “เงินลงทุนในการปรับปรุง”
โดยหากค่าเช่าที่จะได้รับภายในระยะเวลา 2 ปี หรือ 3 ปี สามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการตกแต่งได้ ก็ถือว่าน่าลงทุน เนื่องจากเครื่องใช้ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ จะมีอายุการใช้งาน 5-10 ปี ก็เรียกได้ว่า การลงทุนนี้น่าจะช่วยสร้างกำไรให้กับเงินที่จะต้องลงทุนเพิ่มของเจ้าของบ้าน
ทั้งนี้ทั้งนั้น เจ้าของจะต้องรู้ด้วยว่า ค่าเช่าที่จะได้รับนี้ อาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าซ่อมแซมครับ
สรุปก็คือ สิ่งสำคัญที่สุดที่จะพิจารณาปรับปรุงบ้านให้เช่า คือ การเข้าใจตลาดผู้เช่า หลังจากที่ปรับปรุงบ้านเสร็จ เพราะเป็นสิ่งที่กำหนดรายได้ที่จะได้รับ เงินลงทุน ภาระงาน และความเสี่ยงอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้น (เช่น การอยู่อาศัยแบบไม่ดูแล และทำบ้านพัง) อย่างไรก็ดี ถ้าบ้านอยู่ในทำเลที่ดี และมีความต้องการจากกลุ่มคนเช่าที่มีคุณภาพ และตลาดไม่ได้มีการแข่งขันสูงเกินไป การตกแต่งบ้านให้เช่า ก็เป็นธุรกิจที่ไม่หนักเกินไป ที่จะสร้างรายได้เสริมให้กับเจ้าของบ้านครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : ณัฐพล ZmyHome
