รู้เล่ห์ทันเหลี่ยมคอนโดเงินเหลือ

21 ก.ย. 2564

รู้เล่ห์ทันเหลี่ยม'คอนโดเงินเหลือ'

ช่วงนี้เราได้ข่าวอาชญากรรมที่เนื่องมาจากปัญหาหนี้สินกันมากมาย ซึ่งเป็นผลมาจากการเป็นหนี้ทั้งโดยตั้งใจและไม่ได้ตั้งใจ เมื่อต้องการตัดปัญหาหนี้สิน จึงเป็นโอกาสให้ถูกชักจูงไปสู่ช่องทางการได้เงินก้อนมาโปะหนี้ ที่สุดท้ายแล้วอาจไม่แก้ปัญหาแต่กลับสร้างปัญหาที่ใหญ่ขึ้นกว่าเดิมก็ได้ นั่นก็คือ "การซื้อคอนโดเงินเหลือ" ครับ ซึ่งปัจจุบัน

คอนโดเงินเหลือ หรือ คอนโดเงินทอน เป็นการขอกู้ซื้อคอนโดกับสถาบันการเงิน ในจำนวนเงินที่สูงกว่าราคาขายจริงของคอนโด เช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท ตกลงกับผู้ขายให้ขายให้ที่ราคา 1.5 ล้านบาท เมื่อนำไปยื่นกู้กลับยื่นกู้เต็มวงเงิน 100% เมื่อกู้ผ่านก็จะได้เงิน 2 ล้านบาท แบ่งไปจ่ายผู้ขาย 1.5 ล้านบาท แล้วยังมีเงินเหลือไปปิดหนี้เก่าหรือตกแต่งบ้านได้อีกถึง 5 แสนบาท

เป็นวิธีการที่ฟังดูเข้าท่า เพราะดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลมาก โดยเฉพาะต่ำกว่าเงินกู้นอกระบบหลายเท่า นอกจากได้เงินทอนมาปิดหนี้แล้ว ยังได้คอนโดมาเป็นสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ แถมยังมีมูลค่าเพิ่มไนอนาคตอีกด้วย ไม่ดีตรงไหนล่ะ?

กับดักอย่างแรกสุดที่ลูกหนี้ส่วนใหญ่รู้แต่ก็ทำใจยอมรับ ก็คือ คุณจะมีหนี้ในระบบที่ใหญ่ขึ้นกว่าเดิม จากหนี้นอกระบบเดิม 5 แสนบาท กลายเป็นหนี้ในระบบ 2 ล้านบาทไปแล้ว แค่นาทีแรกที่คุณตัดสินใจซื้อคอนโดเงินเหลือ ผู้ขายก็ได้เงินไปแล้ว ก็เหลือแต่คุณกับธนาคารที่ต้องผูกพันกันไปอีกหลายปี ที่แย่กว่านั้นคือ หากกู้ได้ไม่เต็ม 100% เงินทอนไม่พอปิดหนี้เก่า บางคนเพื่อให้ได้เงินทอนตามยอดหนี้ที่อยากปิดให้ได้ ทำให้ต้องออกแรงกู้เกินตัวไปถึง 2-3 ห้องก็มีครับ

หากจะปลอบใจตัวเองว่า คอนโดที่ได้มาคงจะมีคนเช่ามาช่วยผ่อนธนาคาร นั่นก็อาจจะโลกสวยเกินไปสักหน่อยครับ ต้องอย่าลืมว่าคุณซื้อคอนโดราคา 1.5 ล้านบาทมา ไม่ใช่ 2 ล้านบาท ค่าเช่าที่ได้อาจต่ำกว่าที่คาดหวัง หรือไม่ได้ค่าเช่าเลย หากไม่มีผู้เช่า การผ่อนคอนโดนี้ก็จะเป็นภาระของคุณเต็ม ๆ แล้วเมื่อไหร่ที่เกิดช็อตผ่อนไม่ไหวขึ้นมา คอนโดก็จะถูกธนาคารยึดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ และแม้จะกัดฟันผ่อนธนาคารจนครบ ได้คอนโดมาเป็นของตัวเองโดยสมบูรณ์ คุณก็จะมีโอกาสในการขายต่อทำกำไรต่ำ เพราะต้นทุนของคุณสูงกว่าคนอื่นครับ

แล้วยิ่งถ้าคุณหลงเชื่อมิจฉาชีพที่ทำกันเป็นขบวนการ ตั้งแต่เจ้าของโครงการคอนโดคุณภาพต่ำ ทำเลห่วย, นายหน้าที่โฆษณาชวนเชื่อว่าการันตีมีผู้เช่าจริง และเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่ประเมินยอดกู้ให้สูงเกินราคาขายจริง คุณอาจได้คอนโดที่ไม่ก่อรายได้ในราคาแพงเกินจริงก็ได้ แถมนายหน้ามิจฉาชีพยังอาจหลอกล่อให้คุณเอาเงินทอนมาร่วมลงทุนหวังได้ผลตอบแทนสวยหรู แต่สุดท้ายก็ฝันสลายกลายเป็นอากาศธาตุ ก็มีให้เห็นเป็นคดีความกันครับ

การลงทุนมีความเสี่ยงครับ การจะซื้อคอนโดเงินเหลือก็เช่นกัน คนที่คิดจะรวมหนี้เล็กหนี้น้อยมาเป็นหนี้ใหญ่ก้อนเดียวก็ควรสังวรณ์ไว้ด้วยว่า โลกนี้ไม่มีอะไรได้มาฟรี เมื่อเป็นหนี้ก็ต้องชดใช้ ครับ

ฝากทิ้งท้ายไว้ด้วยทรรศนะจาก คุณณัฐพล ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 20 ปี เจ้าของเว็บไซต์ ZmyHome.com ดังนี้ครับ

การซื้อบ้านเงินเหลือ คอนโดเงินทอน โดยคาดหวังเอาเงินไปโปะหนี้ หรือหมุนเงินไปใช้ด้านอื่น ๆ เป็นสิ่งที่ต้องมีความรู้อย่างถูกต้อง เพราะบ้านหรือคอนโดที่คุณซื้อมานั้นจะสร้างหนี้รายเดือนให้คุณอย่างน้อยล้านละ 6,000-9000 บาท/เดือน และหนี้นี้จะอยู่กับคุณไปอีก 20-30 ปีครับ

การซื้อบ้านหรือคอนโดเงินเหลือที่ถูกต้อง

คุณต้องรู้ว่า ทรัพย์สินที่จะซื้อเป็นทรัพย์สินที่ดีจริง อนาคตซื้อแล้วจะมีความต้องการสูง และราคาทรัพย์สินจะเพิ่มสูงขึ้น

คุณต้องรู้ว่า ราคาบ้านที่จะซื้อ เป็นราคาที่ต่ำกว่าตลาด บ้าน คอนโด ที่เหลือขายจำนวนมากส่วนใหญ่ มาจากราคาตั้งต้นที่ผิด ทำให้เหลือขาย ก่อนซื้อต้องศึกษาราคาในโครงการเดียวกันและรอบ ๆ ให้ถ่องแท้ พึงระลึกไว้เสมอว่า ลงทุนอสังหาต้องกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ อย่ารอแบบเลื่อนลอยว่าอนาคตจะกำไร คำกล่าวที่ว่า "อสังหายังไงราคาก็ขึ้น ไม่มีตก" ไม่เป็นความจริง ครับ

คุณต้องรู้ว่า ศักยภาพที่แท้จริงในการหาค่าเช่าของทรัพย์สินมีแค่ไหน การการันตีค่าเช่าของโครงการ ไม่ได้เป็นการรับประกันที่แน่นอน ว่าเราจะมีรายได้ ในความเป็นจริงมีโครงการที่การันตีแต่สุดท้ายหารายได้ไม่ได้ ก็แจ้งของดจ่ายค่าตอบแทนมาแล้ว ดังนั้นเราต้องรู้ว่า ทรัพย์สินนั้นมีความต้องการเช่าจริง และค่าเช่าที่จะได้รับ รวมถึงระยะเวลาที่ใช้รอผู้เช่าต้องไม่นานเกินไป ถ้าโครงการเอาห้องที่คุณลงทุนเป็นโรงแรม ก็ต้องเป็นโรงแรมที่มีศักยภาพ ตัวเลขที่โครงการเอามาแสดงไม่ใช่ตัวเลขจริง คุณต้องรู้ผลประกอบการโรงแรมคล้าย ๆ กันในทำเลรอบ ๆ ครับ

ถ้าไม่รู้สามข้อนี้อย่างถ่องแท้ อย่าซื้อครับ เพราะสิ่งที่โครงการบอกคุณมีโอกาสสูงมากที่จะ "Too good to be true" เพราะของที่ดีเกินจริงขนาดนั้น ปกติไม่หลุดมาหาคนที่อยู่นอกตลาดง่าย ๆ หรอกครับ