'เช่าซื้อ'คืออะไร? แตกต่างอย่างไรจากการเช่าและการซื้อ?
สำหรับผู้ซื้อที่มีเงินไม่มาก แถมยังติดปัญหากู้ไม่ผ่าน การผ่อนบ้านกับเจ้าของโดยตรงก็อาจเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถทำได้ แต่ก็เป็นทางที่เสี่ยงกันทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายครับ
การผ่อนบ้านตรงกับผู้ขาย บางคนอาจเลือกใช้รูปแบบสัญญากู้ยืมเงินแล้วผ่อนส่งในฐานะลูกหนี้ แต่ยังมีการซื้อเงินผ่อนที่กฎหมายรับรองอีกรูปแบบหนึ่ง ที่นิยมใช้กับทรัพย์สินราคาสูงแต่เสื่อมค่าลงตามกาลเวลา เช่น รถยนต์ เครื่องจักรอุตสาหกรรม อุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งสามารถนำวิธีการมาปรับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้ นั่นคือ "การเช่าซื้อ" (Hire Purchase) ครับ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ได้อธิบายไว้ว่า การเช่าซื้อ คือการที่เจ้าของเอาทรัพย์สินออกมาให้เช่า และให้คำสัญญาว่าเมื่อผู้เช่าทำการจ่ายเงินครบตามที่สัญญาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้ วิธีการคือจะมีการทำสัญญาหรือข้อตกลงระหว่างผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อ ว่าจะมีการชำระค่างวดตามจำนวนเงินและระยะเวลาที่กำหนด ผู้เช่าซื้อสามารถเข้าอยู่อาศัยหรือใช้งานอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ แต่กรรมสิทธิ์จะยังไม่เป็นของผู้เช่าซื้อจนกว่าจะชำระเงินครบ
กฎหมายได้กำหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อไว้ คือ
สิ่งที่ทำให้การเช่าซื้อแตกต่างจากการซื้อตามปกติคือ ไม่ต้องจ่ายเป็นเงินก้อนโต สามารถผ่อนจ่ายเป็นงวดได้ตามกำลังทรัพย์และระยะเวลาตามแต่ตกลง ส่วนสิ่งที่แตกต่างจากการเช่าก็คือ สุดท้ายได้เป็นเจ้าของสมใจครับ แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นตามเวลา ผู้ให้เช่าซื้อต้องตั้งราคาค่างวดให้ครอบคลุมดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อและ capital gain ไว้ จึงทำให้ค่างวดของการเช่าซื้อจะต้องสูงกว่าอัตราค่าเช่าพอสมควร
สัญญาเช่าซื้อคอนโดจะถูกยกเลิกจากสาเหตุใดได้บ้าง?
การเช่าซื้อเป็นธุรกรรมที่เกิดขึ้นโดยตรงระหว่างคนสองคน ซึ่งต้องแบกรับความเสี่ยงกันทั้งคู่ ดังนั้น ก่อนที่ผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อจะตัดสินใจซื้อขายกัน ก็ควรที่จะตรวจสอบและศึกษารายละเอียดในสัญญาให้แน่ใจ และดำเนินการอย่างระมัดระวังในทุกขั้นตอน เก็บหลักฐานการขชำระเงินและคู่สัญญาเอาไว้ให้ครบถ้วน และควรมีพยานรู้เห็นทั้งสองฝ่ายครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
การผ่อนบ้านตรงกับผู้ขาย บางคนอาจเลือกใช้รูปแบบสัญญากู้ยืมเงินแล้วผ่อนส่งในฐานะลูกหนี้ แต่ยังมีการซื้อเงินผ่อนที่กฎหมายรับรองอีกรูปแบบหนึ่ง ที่นิยมใช้กับทรัพย์สินราคาสูงแต่เสื่อมค่าลงตามกาลเวลา เช่น รถยนต์ เครื่องจักรอุตสาหกรรม อุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งสามารถนำวิธีการมาปรับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้ นั่นคือ "การเช่าซื้อ" (Hire Purchase) ครับ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ได้อธิบายไว้ว่า การเช่าซื้อ คือการที่เจ้าของเอาทรัพย์สินออกมาให้เช่า และให้คำสัญญาว่าเมื่อผู้เช่าทำการจ่ายเงินครบตามที่สัญญาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้ วิธีการคือจะมีการทำสัญญาหรือข้อตกลงระหว่างผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อ ว่าจะมีการชำระค่างวดตามจำนวนเงินและระยะเวลาที่กำหนด ผู้เช่าซื้อสามารถเข้าอยู่อาศัยหรือใช้งานอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ แต่กรรมสิทธิ์จะยังไม่เป็นของผู้เช่าซื้อจนกว่าจะชำระเงินครบ
กฎหมายได้กำหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อไว้ คือ
- ต้องทำเป็นหนังสือ หมายความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องลงลายมือชื่อในสัญญามิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาเช่าซื้อไม่ทำให้ผู้เช่าซื้อได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อจนกว่าผู้เช่าซื้อจะได้ชำระเงินครบตามจำนวนครั้งที่กำหนดไว้ในสัญญา
- กรณีการชำระค่าเช่าซื้อ คู่สัญญาอาจกำหนดว่า ในกรณีผู้เช่าซื้อส่งตัวแทนไปเรียกเก็บค่าเช่าซื้อ ให้ถือว่าเป็นเพียงการให้ความสะดวกแก่ผู้ให้เช่าซื้อเท่านั้นมิใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงสถานที่ชำระค่าเช่าซื้อ
- ควรมีการวงเล็บจำนวนเงินเป็นตัวหนังสือเพื่อความชัดเจนไว้ด้วย
- เพื่อความสะดวกและความชัดเจนในการชำระค่าเช่าซื้อ คู่สัญญาอาจกำหนดตารางการชำระเงินค่าเช่าซื้อในแต่ละงวดไว้ในสัญญาด้วยก็ได้ เช่น อันดับ งวด วันที่ชำระเงิน จำนวนเงิน รวมเป็นเงินที่ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระทั้งสิ้น........................บาท (..........................................)
- อัตราค่าชดเชยตามสัญญาข้อ 3. อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามที่กฎหมายกำหนด
- เพื่อป้องกันการกระทำอันมิชอบด้วยกฎหมายต่อทรัพย์สินที่เช่าซื้อ ควรมีการกำหนดด้วยว่าผู้เช่าซื้อจะไม่กระทำการหรือยินยอมให้กระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์สินที่เช่าซื้ออันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
- ในกรณีผู้ให้เช่าซื้อจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยให้สูงกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา คู่สัญญาอาจกำหนดไว้ในสัญญาว่า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิทำได้โดยให้มีหนังสือแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบล่วงหน้า......วัน ก่อนมีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยโดยไม่เกินอัตราตามที่กฎหมายกำหนด
- คู่สัญญาควรกำหนดว่าหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งย้ายที่อยู่หรือย้ายสถานที่ทำงาน จะต้องแจ้งให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบเป็นลายลักษณ์อักษรภายในเวลา.......วัน นับแต่วันที่ย้ายสถานที่ดังกล่าว
สิ่งที่ทำให้การเช่าซื้อแตกต่างจากการซื้อตามปกติคือ ไม่ต้องจ่ายเป็นเงินก้อนโต สามารถผ่อนจ่ายเป็นงวดได้ตามกำลังทรัพย์และระยะเวลาตามแต่ตกลง ส่วนสิ่งที่แตกต่างจากการเช่าก็คือ สุดท้ายได้เป็นเจ้าของสมใจครับ แต่เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นตามเวลา ผู้ให้เช่าซื้อต้องตั้งราคาค่างวดให้ครอบคลุมดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อและ capital gain ไว้ จึงทำให้ค่างวดของการเช่าซื้อจะต้องสูงกว่าอัตราค่าเช่าพอสมควร
สัญญาเช่าซื้อคอนโดจะถูกยกเลิกจากสาเหตุใดได้บ้าง?
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 ระบุว่า หากผู้เช่าซื้อไม่จ่ายเงิน 2 งวดติดกัน หรือเมื่อผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ก็จะถือว่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573 ระบุว่า ผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญาตอนไหนก็ได้ เพียงแค่ย้ายออกและคืนอสังหาริมทรัพย์ให้กับเจ้าของในสภาพเดิม ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าจนครบตามสัญญา
- คอนโดที่เช่าซื้อสูญหายโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าซื้อ เช่น ตึกถล่ม, ไฟไหม้อาคาร จนไม่สามารถอยู่อาศัยได้ ก็จะถือว่าสัญญานี้ถูกยกเลิกโดยอัตโนมัติ
การเช่าซื้อเป็นธุรกรรมที่เกิดขึ้นโดยตรงระหว่างคนสองคน ซึ่งต้องแบกรับความเสี่ยงกันทั้งคู่ ดังนั้น ก่อนที่ผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อจะตัดสินใจซื้อขายกัน ก็ควรที่จะตรวจสอบและศึกษารายละเอียดในสัญญาให้แน่ใจ และดำเนินการอย่างระมัดระวังในทุกขั้นตอน เก็บหลักฐานการขชำระเงินและคู่สัญญาเอาไว้ให้ครบถ้วน และควรมีพยานรู้เห็นทั้งสองฝ่ายครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
